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Reflexion
Banques, États, BOAD, Afinhab, promoteurs : l'UEMOA peut-elle vraiment craquer l'équation insoluble du logement ?
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- --> Date de création: 13 juin 2026 18:52
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(Agence Ecofin) - En lançant à Lomé son plan Djoliba la Suite, la BOAD veut faire du logement un levier macroéconomique de l'Union. Titrisation ZAKA, social bonds doublement cotés à la BRVM et au Luxembourg, mutation de la CRRH-UEMOA en Afinhab : l'ingénierie financière progresse vite. Mais combler le seul déficit régional coûterait 60 % du PIB cumulé, dans un marché massivement informel où le crédit habitat plafonne à 4-5 % des bilans bancaires. L'équation reste à inventer.
Serge Ekué a tenu son cadrage. En ouvrant le 11 juin à Lomé la 2e édition des BOAD Development Days, le président de la Banque ouest-africaine de développement (BOAD) a posé le logement comme « instrument de politique macroéconomique » pour l'Union, à rebours d'une approche traditionnellement sectorielle. Et il a pris soin de désamorcer l'objection du banquier central : « Ce n'est pas inflationniste, parce que vous financez un actif. Ça deviendrait inflationniste si l'offre de logement était très largement supérieure à la demande. On en est loin. »
Le format de l'événement servait aussi de rampe de présentation à Djoliba la Suite, le nouveau plan stratégique 2026-2030 de l'institution. Mais derrière ce pivot conceptuel, le chiffrage livré à l'ouverture expose un mur arithmétique d'une autre nature.
Pour combler le déficit de 3,5 millions de logements de l'espace UEMOA, tel que chiffré par la Banque mondiale et repris à la tribune, sur la base d'un coût unitaire compris entre 15 et 25 millions FCFA, le besoin total d'investissement représente entre 52 500 et 87 500 milliards FCFA. Soit, au point médian, l'équivalent d'environ 60 % du PIB cumulé de l'Union.
« Pour combler le déficit de 3,5 millions de logements de l'espace UEMOA, le besoin total d'investissement représente entre 52 500 et 87 500 milliards FCFA. »
Et le compteur tourne dans le mauvais sens : 250 000 unités supplémentaires manquent chaque année, selon les données présentées aux BOAD Development Days. À titre de comparaison, la BOAD a injecté 3 700 milliards FCFA dans les économies de l'Union sur l'ensemble du cycle Djoliba 2021-2025, tous secteurs confondus, des infrastructures à l'énergie en passant par l'agriculture. Sur cette enveloppe, l'action logement a porté sur quelque 31 000 unités. Rapportée au seul déficit de l'habitat, la capacité d'intervention de la Banque, même mobilisée intégralement, n'en couvrirait qu'environ 5 %.
Un marché du crédit sous-dimensionné
Les chiffres communiqués sur le marché du crédit confirment le décrochage, à condition de bien distinguer les périmètres. Les prêts à l'habitat des ménages, c'est-à-dire le crédit hypothécaire acquéreur au sens strict, ne représentent que 4 à 5 % de l'encours bancaire total de l'UEMOA, contre 27 % au Maroc. En élargissant le champ à l'ensemble des concours immobiliers, qui incluent le financement des promoteurs et des opérations de construction, l'encours s'élève à 1 473 milliards FCFA en 2024, soit 6,8 % des crédits du secteur bancaire. Les taux hypothécaires varient entre 6 % et 12,5 %, et les maturités excèdent rarement dix ans. « Les banques de l'Union n'accordent qu'environ 15 000 prêts hypothécaires par an, insignifiant face aux besoins d'une population appelée à dépasser 300 millions d'habitants à l'horizon 2050 », a relevé Serge Ekué.
« Les banques de l'Union n'accordent qu'environ 15 000 prêts hypothécaires par an, insignifiant face aux besoins d'une population appelée à dépasser 300 millions d'habitants à l'horizon 2050 », a relevé Serge Ekué.
Interpellée par plusieurs participants sur une politique monétaire jugée plus axée sur l'inflation que sur la croissance et le logement, une représentante de la Banque centrale des États de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO) a rappelé un fait structurel : 85 % des ressources des banques de l'Union sont composées de dépôts, dont 48 % à vue. Adosser à cette structure de bilan court des crédits hypothécaires de quinze à vingt ans tient de la transformation extrême.
La BCEAO a néanmoins revendiqué avoir consenti un effort prudentiel notable en abaissant la pondération en risque des prêts immobiliers de 100 % à 35 %, ce qui réduit mécaniquement les fonds propres mobilisés par les banques pour ce type d'engagement. Le geste est réel, mais ne dénoue pas le verrou amont. Car, le cadre OHADA, qui régit l'hypothèque dans la quasi-totalité des pays de l'Union, n'autorise sa prise que si le bien est immatriculé au cadastre. La BCEAO, de son côté, ne reconnaît la valeur du gage pour le provisionnement bancaire que si le titre foncier est formellement enregistré. En l'absence de titre, les banques refusent l'octroi de crédits hypothécaires. L'extension du crédit logement ne dépend donc pas seulement de la ressource longue, mais d'une réforme cadastrale nationale que ni la BOAD ni la BCEAO ne contrôlent.
Afinhab acte sa mutation et veut accélérer
Une partie de la réponse de marché s'organise pourtant à Lomé même, au siège de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire de l'UEMOA, qui a dévoilé aux Development Days sa nouvelle identité Afinhab, marquant l'élargissement de son spectre d'intervention au-delà du seul refinancement hypothécaire.
L'institution, dirigée par Yedau Ogoundele, qui propose aux banques des ressources permettant des prêts au logement de 15 à 20 ans, a signé en 2025 une année charnière : première émission d'obligations sociales de l'UEMOA dédiée au logement abordable, pour 60 milliards FCFA, certifiée « SQS1 - Excellent » par Moody's et doublement cotée à la BRVM puis à la Bourse de Luxembourg en janvier 2026, une première pour un émetteur ouest-africain.
Une nouvelle levée d'environ 40 milliards FCFA de social bonds est en préparation.
L'année 2025 a aussi vu le lancement de la première opération de titrisation de créances hypothécaires résidentielles (RMBS) de l'Union, le programme ZAKA, développé avec BOAD Titrisation.
L'enjeu est d'industrialiser le mécanisme : transformer les portefeuilles de prêts logement des banques en titres cessibles aux investisseurs institutionnels, pour libérer du bilan bancaire et recycler la ressource vers de nouveaux crédits. Combinée aux montages en finance mixte qui adossent capitaux publics et privés, cette mécanique constitue le chaînon par lequel le « refinancement hypothécaire de masse » voulu par la BOAD pourrait passer du concept à l'échelle.
Ce que mettent les États sur la table
Les ministres présents ont produit un inventaire des chantiers en cours. En Côte d'Ivoire, le programme présidentiel a livré 43 000 logements depuis 2012, et une phase d'urgence de 25 000 unités est en exécution. La BOAD y a financé 4 300 logements pour 159 milliards FCFA. Mais le ratio de production reste loin du besoin : environ 6 000 unités produites pour 50 000 demandées par an, soit un taux de couverture de 12 %. Un logement livré pour huit ménages en attente. « Aucun budget public national, celui de la Côte d'Ivoire étant aujourd'hui de 17 300 milliards de francs CFA, aucun budget de société parapublique ne saurait à lui seul mobiliser de telles ressources », a reconnu le ministre ivoirien de l'Urbanisme, du Logement et du Cadre de vie Moussa Sanogo, grand témoin de l'événement.
Au Togo, le ministre Kodjo Sévon-Tépé Adedze a annoncé l'entrée en phase d'implémentation du programme de 20 000 logements à Kpomé-Dalavé, dans la préfecture du Zio, financé sur études par la BOAD, pour une demande nationale évaluée à 500 000 logements. « Si on maîtrise le foncier, on pourra avancer vers les questions de logement », a posé le ministre togolais, dont le gouvernement prépare un programme national de sécurisation foncière.
Au Bénin, le programme gouvernemental de 20 000 logements porté par la Société immobilière et d'aménagement urbain (SIMAU), dirigée par Moïse Achille Houssou, affiche 10 000 unités en construction dont 3 000 déjà livrées sur le site de Ouèdo. Le montage repose sur une société d'économie mixte rassemblant dix banques commerciales, onze compagnies d'assurance, la Caisse des Dépôts et de Consignations, la Caisse de Sécurité Sociale, ainsi que la BOAD à hauteur de 10 % du capital. Une architecture multi-acteurs présentée comme un laboratoire grandeur nature de ce qu'un programme régional pourrait répliquer.
L'équation que le bulletin de paie ne résout pas
Reste le nœud que ni la titrisation ni les normes ne dénouent à eux seuls : la solvabilité de la demande dans des économies massivement informelles. La majorité des actifs de l'Union ne dispose ni de revenus traçables, ni de bulletins de salaire, ni d'historique bancaire, soit l'exact contraire de ce qu'exige un dossier de crédit hypothécaire. Et du côté de l'offre, les promoteurs immobiliers restent des entreprises commerciales tenues par des contraintes de marge, comme l'a rappelé Siriki Sangaré, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers d'Afrique de l'Ouest (FPIAO) et PDG d'OPES Holding. Aucun programme de logement social viable ne peut se passer d'une subvention massive de l'État, au moment où les marges budgétaires des États de l'Union se compriment sous l'effet du service de la dette et des arbitrages sécuritaires. À ces contraintes s'ajoute une fiscalité jugée excessive sur les matériaux de construction qui alourdit mécaniquement le coût de sortie des logements, comme l'a souligné Papa Amadou Sarr, directeur général du groupe Porteo. Les logements les moins chers du marché formel sortent généralement à des mensualités représentant 1,5 à 2 fois le SMIC local. Le « logement abordable » reste, en l'état, inabordable pour la majorité des ménages qu'il prétend cibler.
Les logements les moins chers du marché formel sortent généralement à des mensualités représentant 1,5 à 2 fois le SMIC local. Le « logement abordable » reste, en l'état, inabordable pour la majorité des ménages qu'il prétend cibler.
Serge Ekué assume le paradoxe et refuse d'en faire une impasse. « 90 % de nos populations sont dans l'informel. Et pourtant, ces populations se logent », observe le président de la BOAD, qui balaie l'option attentiste : « Le sujet pour nous, ce n'est pas d'attendre que tout le monde passe dans le formel. Ça peut prendre des décennies. » Sa piste : déplacer le critère d'octroi du niveau de revenu vers la fiabilité de paiement, sur le modèle des systèmes fondés sur la réputation qui fonctionnent de la tontine d'Afrique centrale au crédit immobilier indien ou britannique. « On ne vous demande pas votre bulletin de paie. On vous demande si vous êtes un citoyen. C'est moins une question de niveau de revenus que de régularité de vos paiements. »
Reste à transformer ce principe culturel en produit bancaire homologable par un régulateur prudentiel, ce qui constitue peut-être le vrai chantier des dix prochaines années.
Un label … mais éviter piège du label « hors-sol »
C'est dans ce contexte que s'inscrit Djoliba la Suite, dont l'enveloppe globale, environ 6 500 milliards FCFA d'approbations visées sur 2026-2030 contre 3 700 milliards sur le cycle écoulé, couvre l'ensemble des secteurs d'intervention de la Banque, l'énergie étant désormais érigée en « priorité des priorités ». L'habitat y figure comme segment majeur : l'enveloppe dédiée à l'immobilier passe de 238 milliards FCFA sur le cycle Djoliba 2021-2025 à 530 milliards FCFA prévus pour Djoliba la Suite, soit un peu plus qu'un doublement. Le segment est adossé au dérisquage du crédit promoteur, au futur label régional de l'habitat durable et à la création d'un véhicule dédié au financement du secteur privé, annoncé par la BOAD.
Et sur le point du label, Luc-Marie Gnacadja, maire de Cotonou et ancien secrétaire exécutif de la Convention des Nations Unies sur la désertification, met en garde : éviter le piège d'une grille technique hors-sol qui ignoreraient à la fois la culture de construction locale et l'existant informel, soit la majeure partie du parc urbain africain produit entre 1990 et 2015. « Un logement hors sol qui ne correspond pas à la façon d'habiter des populations n'est pas durable, aussi écologique soit-il sur le papier », a-t-il averti, plaidant pour un référentiel régional qui intègre les techniques constructives vernaculaires plutôt qu'il ne reproduise des standards importés.
« Les États ne peuvent pas tout faire. Malgré l'appui des partenaires, il nous faut mettre à contribution le secteur privé », a résumé le Dr Souleymane Kafando, Directeur du département Stratégie et Études de la BOAD, qui présentait l'état de l'Union.
Reste un argument que la Banque met en avant à juste titre : 80 % du parc bâti africain de 2050 reste à construire. C'est dans cette fenêtre que l'architecture qui se met en place aujourd'hui pèsera, ou non. La démographie, elle, ne laisse pas une décennie.
Fiacre E. Kakpo
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Article publié le Sunday, June 14, 2026